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title: "Recouvrement de loyer impayé : le rôle du commissaire de justice"
description: "Votre locataire n’a pas payé ce mois-ci. Le recouvrement de loyer impayé par commissaire de justice couvre l’ensemble de la chaîne : de la première relance amiable jusqu’à l’expulsion physique, en passant par le commandement de payer et le titre exécutoire. Atlas Justice intervient sur les 8 départements d’Île-de-France. Chaque mois d’impayé alourdit la dette locative et réduit les chances de recouvrement effectif. Grâce à son statut d’officier public et ministériel, le commissaire de justice mène à la fois le recouvrement amiable et judiciaire : cette double compétence en fait l’interlocuteur central de votre dossier. L’essentiel à retenir Que faire dès […]"
url: "https://atlas-justice.fr/recouvrement-loyer-impaye-commissaire-de-justice/"
author: "Grégoire HERMET"
date: "2026-09-11T09:52:18+00:00"
modified: "2026-09-28T10:06:07+00:00"
lang: "fr_FR"
categories: ["Problèmes locatifs"]
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# Recouvrement de loyer impayé : le rôle du commissaire de justice

Votre locataire n'a pas payé ce mois-ci. Le **recouvrement de loyer impayé par commissaire de justice** couvre l'ensemble de la chaîne : de la première relance amiable jusqu'à l'expulsion physique, en passant par le commandement de payer et le titre exécutoire. Atlas Justice intervient sur les 8 départements d'Île-de-France.

Chaque mois d'impayé alourdit la **dette locative** et réduit les chances de recouvrement effectif. Grâce à son statut d'**officier public et ministériel**, le commissaire de justice mène à la fois le recouvrement amiable et judiciaire : cette double compétence en fait l'interlocuteur central de votre dossier.

## **L'essentiel à retenir**

- **Agir dès le premier impayé** : la CAF considère qu'il y a impayé lorsque la dette atteint deux fois le loyer hors charges
- Le **commandement de payer** ne peut être utilisé qu'en présence d'une clause résolutoire dans le bail
- Pour les créances inférieures à **5 000 €**, une procédure simplifiée permet d'obtenir un titre exécutoire sans audience
- La trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) interdit l'expulsion physique, pas l'engagement de la procédure
- Expulser soi-même son locataire expose à **3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende**

## **Que faire dès le premier loyer impayé ?**

Attendre est l'erreur la plus coûteuse qu'un **propriétaire bailleur** puisse commettre. La CAF considère qu'il y a impayé locatif lorsque la dette équivaut à deux fois le loyer hors charges. Passé ce seuil, la situation se complique juridiquement. Agir dès le premier mois préserve tous les leviers disponibles.

- **Vérifier le bail** : repérez la clause résolutoire, elle conditionne toute la stratégie procédurale
- **Contacter le locataire par écrit** : email, lettre recommandée, pour constituer une trace
- **Informer la CAF ou la MSA** si le locataire perçoit une aide au logement
- **Mandater le commissaire de justice** pour une mise en demeure dès le premier impayé
- **Vérifier l'existence d'un garant ou d'une assurance loyers impayés** : des leviers complémentaires souvent sous-utilisés

### **Phase amiable : le commissaire de justice comme premier levier**

Le commissaire de justice est le seul professionnel pouvant conduire à la fois le recouvrement amiable et judiciaire. En phase amiable, la mise en demeure formelle adressée par notre étude produit un effet bien différent d'un simple email de propriétaire. La [procédure en cas de loyer non payé](https://atlas-justice.fr/loyer-non-paye-que-faire/) détaille chaque étape de cette phase initiale.

- **Rapidité** : intervention possible dès le premier impayé
- **Coût limité** pour le bailleur à ce stade
- **Régularisation sans juge** si le locataire est de bonne foi
- **Préservation de la relation locative** dans les cas où le dialogue reste possible

### **Solliciter le garant : une étape souvent négligée**

Le garant est un levier puissant que beaucoup de bailleurs actionnent trop tard. Le commandement de payer doit être signifié à la caution dans les **15 jours** suivant sa signification au locataire, faute de quoi la caution n'est plus tenue aux pénalités et intérêts. Ce délai est fréquemment manqué par les propriétaires qui agissent seuls !

1. **Identifier le type de caution** : simple (poursuite du locataire d'abord obligatoire) ou solidaire (poursuite directe possible)
2. **Vérifier les coordonnées actuelles** du garant dans le bail
3. **Mandater le commissaire de justice** pour signifier le commandement de payer dans le délai de 15 jours
4. **Engager si nécessaire** une procédure de recouvrement distincte contre le garant

## **Le commandement de payer : acte central de la procédure locative**

Le commandement de payer est l'acte pivot de toute procédure locative. Il ne peut être délivré qu'en présence d'une clause résolutoire dans le **bail d'habitation**, et seul le commissaire de justice est habilité à le signifier. Le [recouvrement amiable et judiciaire par commissaire de justice à Paris](https://atlas-justice.fr/recouvrement-huissier-paris-16-amiable-judiciaire/) illustre comment cet acte s'articule avec la suite de la procédure.

1. **Délai accordé au locataire** pour régulariser sa situation
2. **Décompte détaillé** de la dette locative : arriérés, charges, pénalités
3. **Information sur le FSL** (Fonds de Solidarité pour le Logement)
4. **Mention de la clause résolutoire** visée dans le bail

- **Déclenche le délai de 2 mois** avant résiliation automatique du bail
- Si le locataire règle l'intégralité de la dette dans ce délai, la procédure s'arrête
- Doit être signalé à la **CCAPEX** (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions)
- Le locataire peut demander jusqu'à **36 mois de délais de paiement** au tribunal

## **Comment obtenir la résiliation du bail et un titre exécutoire ?**

Deux voies existent selon le montant de la créance. Pour les dettes inférieures à 5 000 €, l'article R125-1 du Code des procédures civiles d'exécution permet une procédure simplifiée : le commissaire de justice adresse un formulaire au locataire, qui dispose de 30 jours pour accepter, et un titre exécutoire est délivré sans audience. Pour les créances supérieures, l'assignation devant le tribunal judiciaire est obligatoire.

1. **Commandement de payer resté sans effet** à l'issue du délai imparti
2. **Assignation du locataire** devant le tribunal judiciaire compétent
3. **Audience** devant le juge des contentieux de la protection
4. **Jugement** prononçant la résiliation du bail et condamnant le locataire
5. **Obtention du titre exécutoire** ouvrant droit à l'expulsion et aux saisies

## **La procédure d'expulsion locative étape par étape**

Si le locataire ne quitte pas les lieux après jugement, le commissaire de justice engage la procédure d'expulsion. Toute expulsion réalisée par le bailleur lui-même expose à 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende, en plus de poursuites pour violation de domicile. Changer les serrures seul est tout aussi illégal !

La séquence comprend la signification du jugement, le commandement de quitter les lieux, puis le procès-verbal d'expulsion. L'intervention se déroule entre 6h et 21h, jamais le dimanche ni les jours fériés. En cas de résistance, le commissaire de justice sollicite le concours de la **force publique** auprès du préfet. Notre équipe dédiée aux [procédures locatives à Paris](https://atlas-justice.fr/paris/) pilote ces dossiers avec la rigueur qu'ils exigent.

### **Le jour de l'expulsion : trois scénarios possibles**

Le commissaire de justice est présent pour garantir le cadre légal dans chaque situation. Un procès-verbal d'expulsion est établi dans tous les cas, en présence de témoins.

1. **Le locataire est présent et coopératif** : remise des clés, établissement du procès-verbal, inventaire des biens
2. **Le locataire est présent mais refuse de partir** : le commissaire de justice dresse un procès-verbal de résistance et sollicite le concours de la force publique auprès du préfet
3. **Le locataire est absent** : le commissaire de justice procède en présence de témoins, dresse l'inventaire des biens et consigne les modalités de récupération dans le procès-verbal

- **Inventaire obligatoire et précis** des biens laissés sur place
- **Mention du lieu de dépôt** des biens dans le procès-verbal
- **Information sur les délais de récupération** communiquée au locataire

### **Que deviennent les biens du locataire après l'expulsion ?**

Les biens du locataire ne peuvent ni être jetés ni être appropriés par le bailleur. Ils sont stockés en lieu sûr pendant **2 mois** après l'expulsion, délai pendant lequel le locataire peut les récupérer. À l'issue de ce délai sans récupération, une vente aux enchères est organisée.

1. **Inventaire** dressé par le commissaire de justice dans le procès-verbal
2. **Stockage des biens pendant 2 mois** dans un lieu mentionné dans le PV
3. **Information du locataire** sur les modalités de récupération
4. **Vente aux enchères** organisée à l'issue des 2 mois sans récupération
5. Le produit de la vente peut **contribuer au recouvrement** des sommes dues au bailleur

Atlas Justice, née de la fusion de deux études intégrant des compétences de commissaire-priseur judiciaire, peut gérer cette valorisation et cette vente comme prolongement naturel de la procédure d'expulsion.

## **Trêve hivernale : quel impact sur votre procédure ?**

La trêve hivernale court du **1er novembre au 31 mars**. Ce qu'elle interdit strictement : l'expulsion physique du locataire. Ce qu'elle n'interdit pas : tout le reste. Un propriétaire peut tout à fait recevoir le commandement de payer, obtenir un jugement de résiliation du bail et préparer son dossier pendant cette période pour agir dès le 1er avril.

- **INTERDIT** : procéder à l'expulsion physique du locataire entre le 1er novembre et le 31 mars
- **PERMIS** : signifier le commandement de payer, engager l'assignation, obtenir un jugement, signifier le commandement de quitter les lieux
- **CAS PARTICULIER** : si le locataire est en situation de surendettement, la commission peut suspendre la procédure d'expulsion

Pour toute question urgente, le numéro SOS Loyers Impayés (0 805 160 075) est accessible gratuitement du lundi au vendredi et renseigne aussi bien les locataires que les propriétaires.

## **Qui paie les frais de recouvrement locatif ?**

![Que faire en cas de loyers impayés](https://atlas-justice.fr/wp-content/uploads/2026/09/que-faire-loyer-impaye-1024x559.webp)La réponse dépend de la phase de la procédure. Le tarif des actes du commissaire de justice est fixé par décret : il n'est pas librement négocié par l'étude, ce qui garantit une transparence totale.

| **Phase de la procédure** | **Qui supporte les frais** | **Remarques importantes** |
|---|---|---|
| Phase amiable (mise en demeure, relance) | Créancier (bailleur) | Sauf mauvaise foi avérée du locataire ou actes prescrits par la loi |
| Phase judiciaire (commandement, assignation, expulsion) | Débiteur (locataire) | Frais intégrés aux dépens de la procédure |
| Cas d'insolvabilité du locataire | Peut revenir partiellement au créancier | Évaluation au cas par cas |
| Procédure simplifiée petites créances (moins de 5 000 €) | Débiteur | Procédure allégée, coût réduit |

## **Pourquoi confier votre dossier à un commissaire de justice spécialisé ?**

Un commissaire de justice organisé en pôle locatif dédié n'est pas comparable à une étude généraliste. Atlas Justice intervient sur les 8 départements d'Île-de-France avec une structure multi-bureaux garantissant une réactivité géographique réelle. Pour les administrateurs de biens gérant plusieurs centaines de lots, la différence est immédiatement perceptible !

- **Maîtrise de l'ensemble de la chaîne procédurale** : de la relance amiable à l'expulsion
- **Statut d'officier public** garantissant la valeur légale de chaque acte
- **Double compétence commissaire de justice et commissaire-priseur judiciaire** pour le traitement des biens post-expulsion
- **Accompagnement des particuliers comme des professionnels** : administrateurs de biens, syndics, agences

- **Pôle locatif dédié** au sein d'une organisation structurée en dix pôles de compétences spécialisés
- **Présence dans les 8 départements d'Île-de-France** avec un ancrage multi-bureaux solide depuis 2009
- **Avis clients vérifiés** via un tiers de confiance (Custplace)
- Interlocuteur dédié pour les **professionnels de la gestion locative** en [Essonne](https://atlas-justice.fr/essonne/)

## **Sources**

- commissaire-justice.fr : Loyers impayés et gestion des impayés
- [Service-Public.fr : Loyers impayés et expulsion du locataire](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31272)
- Fondation pour le logement : Le commandement de payer
- SELARL ISMAN & NOIRIEL : Recouvrement loyers impayés
- CDAD CA Rennes : Le rôle du commissaire de justice dans le recouvrement des loyers impayés

## **FAQ**

### **Un commissaire de justice peut-il agir sans décision de justice ?**

Oui, absolument. En phase amiable, le commissaire de justice agit sans décision préalable : mise en demeure, relance, commandement de payer sont tous des actes qu'il peut signifier dès le premier impayé. Pour les créances inférieures à 5 000 €, la procédure simplifiée (article R125-1 CPCE) permet même d'obtenir un titre exécutoire sans audience. Les saisies et l'expulsion, en revanche, nécessitent un titre exécutoire obtenu après décision judiciaire.

### **Combien de temps dure une procédure complète d'expulsion locative ?**

Une procédure complète dure entre 6 mois dans les cas les plus simples et plus d'un an en cas de contestation, de trêve hivernale ou de recours au concours de la force publique. Comptez environ 2 mois pour le commandement de payer, quelques semaines pour l'assignation, puis les délais d'audience du tribunal. Chaque étape peut être préparée en parallèle, ce qui évite les délais inutiles entre les phases.

### **Que faire si le locataire est parti sans payer les arriérés de loyer ?**

Un locataire parti ne signifie pas une dette perdue. Le commissaire de justice peut retrouver les coordonnées du débiteur et engager un recouvrement amiable ou une injonction de payer. En cas de titre exécutoire obtenu, des saisies sur les rémunérations ou sur le compte bancaire du locataire sont possibles. Le recours contre le garant reste également ouvert si le bail en prévoyait un.

### **La procédure est-elle la même pour un bail commercial ?**

Non. Pour les baux commerciaux, les règles diffèrent sensiblement : le délai pour quitter les lieux peut être immédiat après expulsion, sans le délai de 2 mois applicable aux baux d'habitation. La trêve hivernale ne s'applique pas de la même façon. La procédure est généralement plus rapide. Atlas Justice intervient sur les deux types de baux en Île-de-France.

### **Peut-on engager la procédure pendant la trêve hivernale si le locataire accumule les impayés ?**

Oui, et c'est même recommandé stratégiquement. La trêve hivernale n'interdit que l'expulsion physique entre le 1er novembre et le 31 mars. Pendant cette période, le commandement de payer peut être signifié, l'assignation engagée et le jugement obtenu. En agissant pendant la trêve, vous êtes en position de procéder à l'expulsion dès le 1er avril sans perdre de temps supplémentaire.

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*Source : [atlas-justice.fr](https://atlas-justice.fr/recouvrement-loyer-impaye-commissaire-de-justice/)*