---
title: "Malfaçon BTP : comment faire constater les désordres rapidement ?"
description: "Votre parquet gondole, une fissure est apparue sur le mur porteur, ou vos fenêtres ne ferment plus correctement depuis la fin du chantier ? Pour faire constater une malfaçon BTP, un seul réflexe s’impose : faire intervenir un commissaire de justice au plus vite. Ce professionnel est le seul officier public habilité à transformer un désordre visible en preuve juridiquement opposable. Sans preuve formelle, vos droits peuvent disparaître aussi vite que les délais de garantie. La loi vous protège, mais elle exige d’agir dans les temps et avec les bons outils. L’essentiel à retenir Qu’est-ce qu’une malfaçon en BTP ? Une […]"
url: "https://atlas-justice.fr/faire-constater-malfacon-btp/"
author: "Frédéric DEBU"
date: "2026-10-20T17:18:56+00:00"
modified: "2026-10-20T17:21:02+00:00"
lang: "fr_FR"
categories: ["Constats et significations"]
---

# Malfaçon BTP : comment faire constater les désordres rapidement ?

Votre parquet gondole, une fissure est apparue sur le mur porteur, ou vos fenêtres ne ferment plus correctement depuis la fin du chantier ? Pour **faire constater une malfaçon BTP**, un seul réflexe s'impose : faire intervenir un commissaire de justice au plus vite. Ce professionnel est le seul officier public habilité à transformer un désordre visible en **preuve juridiquement opposable**.

Sans preuve formelle, vos droits peuvent disparaître aussi vite que les délais de garantie. La loi vous protège, mais elle exige d'agir dans les temps et avec les bons outils.

## **L'essentiel à retenir**

- Une malfaçon est un défaut d'exécution des travaux ; les plus graves, qui touchent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à son usage, relèvent de la garantie décennale (article 1792 du Code civil).
- Le commissaire de justice dresse un procès-verbal qui **fait foi jusqu'à preuve du contraire**, conformément à la loi Béteille du 22 décembre 2010.
- Trois garanties légales s'articulent selon la date de réception : parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans), décennale (10 ans), complétées par l'assurance dommages-ouvrage.
- Le constat officiel provoque souvent un règlement amiable rapide, sans passer par le tribunal.
- Les artisans et entreprises BTP ont tout autant intérêt à faire constater leurs chantiers pour se protéger.

## **Qu'est-ce qu'une malfaçon en BTP ?**

Une malfaçon est un défaut d'exécution des travaux par rapport au contrat, aux règles de l'art ou aux normes. En clair : ce que l'artisan a livré ne correspond pas à ce qu'il devait réaliser. Les plus graves, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, relèvent de la garantie décennale prévue par **l'article 1792 du Code civil**.

On distingue deux grandes catégories. La **malfaçon apparente** est constatée lors de la réception des travaux, visible à l'œil nu dès la livraison. La malfaçon cachée ne se révèle que plus tard, parfois des mois après, lorsque les désordres progressent. Il ne faut pas confondre malfaçon et vice caché ou non-conformité : ces distinctions ont des conséquences directes sur les recours disponibles.

- **Infiltrations d'eau** : traces d'humidité sur les murs ou plafonds après la pose d'une toiture
- **Fissures** : lézardes sur des murs porteurs ou des cloisons récemment construits
- **Fenêtres mal fermantes** : défaut d'étanchéité ou de calage à la pose
- **Parquet mal posé** : gondolements, craquements, décollements
- **Carrelage décollé** : joints mal réalisés ou surface mal préparée
- **Prises électriques défectueuses** : installation non conforme aux normes

Sur le plan de la responsabilité, l'artisan est tenu d'une obligation de résultat : sa responsabilité contractuelle est engagée dès que l'ouvrage livré n'est pas conforme (article 1231-1 du Code civil, qui a remplacé l'ancien article 1147 en 2016). Il ne peut pas se contenter d'avoir fait de son mieux : il doit livrer un ouvrage conforme et fonctionnel.

*Exemple : un propriétaire découvre des infiltrations d'eau ou des fissures après des travaux et se contente de quelques photos, en tardant à faire constater officiellement ces désordres. Sans procès-verbal dressé par un officier public, ces éléments peuvent être contestés ou minimisés par l'entreprise mise en cause.*

## **Quelles garanties légales s'appliquent aux travaux défectueux ?**

La **loi Spinetta du 4 janvier 1978** a organisé trois garanties légales, complétées par l'assurance dommages-ouvrage obligatoire, qui s'articulent selon la nature du désordre et le délai écoulé depuis la réception des travaux.

| **Garantie** | **Durée** | **Ce qu'elle couvre** | **Base légale** |
|---|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Tous défauts et malfaçons signalés après réception | Article 1792-6 du Code civil |
| Biennale / bon fonctionnement | 2 ans | Équipements dissociables (chaudière, interphone, climatiseur...) | Article 1792-3 du Code civil |
| Décennale | 10 ans | Dommages graves compromettant la solidité ou l'usage de l'ouvrage | Articles 1792 à 1792-7 du Code civil |
| Dommages-ouvrage | 10 ans | Préfinancement rapide des réparations relevant de la garantie décennale | Articles L.241-1 et L.242-1 du Code des assurances |

L'assureur dommages-ouvrage dispose de **90 jours** pour formuler une offre d'indemnité après déclaration du sinistre. Vous pouvez également consigner jusqu'à 5 % du prix sur un compte bloqué en cas de réserves à la réception. Une simple mise en demeure, même signifiée par commissaire de justice, n'interrompt pas le délai de la garantie décennale. Il faut une demande en justice : une assignation au fond, mais aussi une assignation en référé, par exemple pour obtenir une expertise (article 2241 du Code civil).

Les mêmes démarches s'appliquent lorsque les désordres touchent un bien locatif : [faire constater un logement non décent](https://atlas-justice.fr/faire-constater-logement-non-decent/) suit une procédure similaire qui repose elle aussi sur l'intervention d'un commissaire de justice.

## **Comment faire constater des travaux mal faits : les étapes clés**

1. Photographier et documenter les désordres dès leur apparition
2. Rassembler les pièces contractuelles (devis, contrat, échanges écrits)
3. Faire établir un constat officiel par un commissaire de justice

### **Le procès-verbal de réception des travaux**

La réception des travaux est l'acte par lequel le **maître d'ouvrage** accepte l'ouvrage, avec ou sans réserves. Seules les imperfections mentionnées dans le procès-verbal peuvent faire l'objet d'une réclamation pour malfaçons apparentes, sauf garanties spécifiques.

Si vous constatez des défauts lors de la visite, inscrivez-les systématiquement dans le PV. Vous pouvez également consigner 5 % du prix en attendant la correction des désordres. Cette étape marque le point de départ des délais de garantie.

Faire dresser ce procès-verbal par un commissaire de justice lui confère une force probante nettement supérieure à un simple document signé entre les parties. Atlas Justice peut accompagner le maître d'ouvrage lors de cette étape pour articuler constatation officielle et lecture précise des réserves à formuler. Notre équipe intervient notamment pour les [constats de malfaçons dans le 14ème arrondissement](https://atlas-justice.fr/constat-immobilier-huissier-paris-14/) de Paris.

### **Le constat de malfaçons par un commissaire de justice**

Le **commissaire de justice**, anciennement appelé huissier de justice, est un officier public et ministériel. Son procès-verbal fait foi jusqu'à preuve du contraire, comme le précise la loi Béteille du 22 décembre 2010. C'est précisément ce qui le distingue d'un simple rapport photographique.

Son intervention se déroule de façon concrète : déplacement sur site, description objective des désordres, photographies annexées, date et heure exactes mentionnées. Cette date n'est pas un détail administratif. À noter : le **constat de malfaçons** ne couvre que les malfaçons apparentes, visibles lors du passage. Pour les vices cachés, l'articulation avec un expert bâtiment est indispensable.

Pour des infiltrations par la toiture ou des fissures en façade, Atlas Justice peut réaliser un [constat par drone](https://atlas-justice.fr/constat-par-drone/), qui documente les désordres en hauteur sans échafaudage.

*⚖️ Un point que nous soulignons systématiquement : le procès-verbal de commissaire de justice ne se contente pas de décrire les désordres, il les date officiellement. Cette date est déterminante pour activer la bonne garantie légale : parfait achèvement, biennale ou décennale. Ne sous-estimez jamais cette dimension temporelle, c'est elle qui conditionne vos droits.*

### **Le constat de levée des réserves**

Une fois les réserves formulées à la réception, l'entreprise est censée corriger les désordres signalés. Le **constat de levée des réserves**, établi par un commissaire de justice, protège les deux parties : le maître d'ouvrage peut démontrer que les travaux correctifs n'ont pas été effectués, tandis que l'entreprise BTP peut prouver qu'elle a bien rempli ses obligations.

Cette double protection est souvent négligée, et c'est une erreur fréquente.

## **Le constat : un outil de résolution amiable, pas seulement judiciaire**

On associe souvent le **constat de commissaire de justice** à la procédure judiciaire. C'est réducteur. Un procès-verbal dressé par un officier public ministériel provoque très fréquemment une réaction rapide du constructeur, qui préfère régler le différend plutôt que d'affronter devant un tribunal une preuve dressée par un officier public.

- **Mise en demeure par LRAR ou, mieux, signifiée par commissaire de justice** : première étape formelle, à envoyer avant toute autre démarche
- **Constat de commissaire de justice** : sécurise la preuve et renforce la position du maître d'ouvrage
- **Médiation ou conciliation** : le protocole d'accord signé peut être homologué et rendu exécutoire par un juge
- **Ne pas suspendre totalement le paiement** sans justification proportionnée, pour éviter d'inverser la situation à votre désavantage

Dans de nombreux cas, le PV suffit à provoquer un règlement sans aucune procédure judiciaire. Le [constat d'huissier en droit des affaires](https://atlas-justice.fr/constat-huissier-droit-des-affaires-paris/) repose sur les mêmes principes probatoires et s'avère tout aussi déterminant dans les litiges entre professionnels.

Pour faire constater des malfaçons, vous pouvez déposer une [demande de constat en ligne](https://atlas-justice.fr/constat-d-huissier/), avec quelques photos des désordres : l'étude vous propose une date d'intervention.

## **Artisans et entreprises BTP : pourquoi faire constater vos chantiers ?**

Cet angle est systématiquement oublié dans les articles sur la malfaçon. Chez Atlas Justice, nous intervenons aussi bien à la demande des maîtres d'ouvrage qu'à celle des professionnels du bâtiment souhaitant se protéger. Pour les entreprises, notre [pôle constats](https://atlas-justice.fr/huissier-pole-constats/) peut suivre un chantier dans la durée : [constat avant travaux](https://atlas-justice.fr/etat-des-lieux-avant-travaux-voisin/), constats d'avancement, constat de fin de chantier avant la réception.

Selon l'article 1792-1 du Code civil, les constructeurs incluent les architectes, entrepreneurs, promoteurs et vendeurs d'immeubles à construire. Les sous-traitants sans lien direct avec le maître d'ouvrage ne sont pas considérés comme constructeurs, mais ils peuvent être impliqués si leur travail est mis en cause.

- **Constat avant travaux** : documente l'état des lieux existant pour éviter d'être tenu responsable de dégradations antérieures
- **Constat de fin de chantier** : prouve la bonne réalisation des travaux dans les délais, pour contester d'éventuelles pénalités de retard
- **Protection de la responsabilité** : sans constat, l'artisan reste seul responsable des dégradations survenues après livraison, tant que la réception officielle n'a pas eu lieu
- **Assurance décennale obligatoire** : l'article L.241-1 du Code des assurances impose cette souscription à l'ouverture de tout chantier

*Le constat protège aussi l'artisan. Exemple : une entreprise qui craint d'être accusée de malfaçons qu'elle n'a pas commises fait dresser un constat en fin de chantier. Un constat réalisé en fin de chantier, avant la réception officielle, constitue une protection redoutable : il documente l'état exact des travaux livrés et coupe court à toute contestation abusive.*

Pour une intervention sur vos chantiers situés dans le sud de Paris, nos commissaires de justice interviennent notamment pour le [constat d'huissier dans le 15ème arrondissement](https://atlas-justice.fr/constat-immobilier-huissier-paris-15/).

## **Quels recours en cas de désordres de construction non résolus ?**

1. **Mise en demeure par LRAR ou signifiée par commissaire de justice** : formalise votre demande et crée une trace écrite
2. **Médiation ou conciliation** : solution rapide, l'accord peut être rendu exécutoire par un juge
3. **Référé expertise judiciaire** : permet d'obtenir une expertise technique ordonnée par le tribunal
4. **Action au fond** : tribunal judiciaire, ou sa chambre de proximité selon le lieu ; jusqu'à 10 000 euros, l'avocat n'est pas obligatoire

Pour interrompre le délai décennal, il faut agir en justice, au fond ou en référé, et non se contenter d'une mise en demeure. Attendez trop longtemps et vous perdez définitivement vos droits ! En cas d'[abandon de chantier](https://atlas-justice.fr/constat-abandon-de-chantier/), d'autres recours s'ouvrent. Lorsque les désordres atteignent un niveau de gravité extrême, [faire constater un logement insalubre](https://atlas-justice.fr/comment-faire-constater-logement-insalubre/) permet d'activer des procédures d'urgence spécifiques.

*Une confusion très fréquente : envoyer une mise en demeure, même signifiée, ne suffit pas à interrompre le délai de la garantie décennale. Il faut une demande en justice, au fond ou en référé (article 2241 du Code civil). Et l'interruption ne vaut que pour les désordres visés dans la demande. Attendre trop longtemps peut donc vous faire perdre définitivement vos droits sur des désordres relevant pourtant de la garantie décennale.*

## **Sources**

- DGCCRF, fiche pratique « Malfaçon : mettez en œuvre les garanties » : [economie.gouv.fr](https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/les-fiches-pratiques/malfacon-mettez-en-oeuvre-les-garanties)
- Qualitel, « Travaux mal faits : quels recours contre un artisan ? » : [qualitel.org](https://www.qualitel.org/particuliers/travaux-renovation/recours-travaux-mal-realises/)
- Commissaire-justice.fr, « Réception de travaux et malfaçon » : [commissaire-justice.fr](https://commissaire-justice.fr/blog-juridique/reception-de-travaux-malfacon/)
- Code civil, articles 1792 à 1792-7, 1231-1 et 2241 ([Légifrance](https://www.legifrance.gouv.fr/))
- Code des assurances, articles L.241-1 et L.242-1 (Légifrance)
- Loi Béteille du 22 décembre 2010 (Légifrance)
- Loi Spinetta du 4 janvier 1978 (Légifrance)

## **FAQ**

### **Comment faire constater une malfaçon de travaux ?**

La démarche commence par la documentation des désordres (photos, correspondances, contrat), puis l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. L'étape décisive est de faire intervenir un commissaire de justice qui dresse un procès-verbal officiel. Ce document fait foi jusqu'à preuve du contraire et constitue la preuve la plus solide pour obtenir réparation, à l'amiable ou devant un tribunal.

### **Quel est le coût d'un constat de malfaçon en BTP ?**

Le coût varie selon la complexité du dossier et le déplacement nécessaire. Il reste modeste au regard des enjeux financiers d'un litige BTP. Le constat fait l'objet d'un devis, et son coût peut ensuite être réclamé à l'entreprise responsable dans le cadre du litige, le juge pouvant le mettre à sa charge.

### **Combien de temps ai-je pour agir après la réception des travaux ?**

Trois délais courent à partir de la date de réception des travaux : 1 an pour la garantie de parfait achèvement, 2 ans pour la garantie biennale couvrant les équipements dissociables, 10 ans pour la garantie décennale sur les dommages structurels graves. Une mise en demeure n'interrompt pas ce délai : il faut une demande en justice, au fond ou en référé.

### **Que faire si l'artisan ne répond pas à ma mise en demeure ?**

Faites dresser sans tarder un constat de malfaçons par un commissaire de justice pour sécuriser la preuve. Vous pouvez ensuite saisir un médiateur de la consommation ou un conciliateur de justice. Si aucune solution n'émerge, le tribunal judiciaire est compétent, sans avocat obligatoire jusqu'à 10 000 euros. Un dossier documenté (photos, LRAR, procès-verbal de constat) est indispensable pour toute procédure.

### **Un commissaire de justice peut-il constater tous types de malfaçons ?**

Non. Le commissaire de justice constate uniquement les malfaçons apparentes, visibles lors de son déplacement sur site. Il ne peut pas révéler les vices cachés, qui nécessitent une expertise technique approfondie. Dans ce cas, l'articulation avec un expert bâtiment est recommandée pour compléter le dossier avant tout recours.

---

*Source : [atlas-justice.fr](https://atlas-justice.fr/faire-constater-malfacon-btp/)*